Grondbeleid

3.1   Inleiding
Om het feitelijke (eind)resultaat van het grondbedrijf over 2022 te kunnen bepalen is het nodig dat voor de onderstaande vier groepen projecten/gronden wordt stilgestaan bij de afzonderlijke resultaten van deze categorieën:

1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
   Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd.
2. Overige gronden en panden (Materieel Vast Actief (MVA)
   Dit gaat om panden en gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht of worden afgestoten. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.
3. Kostenverhaalsprojecten
   Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.
4. Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten heeft beschikbaar gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend.

3.2   Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, ofwel BIE’s)

In 2022 zijn er geen nieuwe complexen toegevoegd, maar wel zijn er in 2022 vijf complexen afgesloten, waardoor het aantal BIE’s per 01-01-2023 op 22 uitkomt:

• Maaspoort      positief resultaat    € 0,61 miljoen
• Empel Oost      positief resultaat    € 1,26 miljoen
• Empel Noord   positief resultaat    € 0,36 miljoen
• De Hoef      positief resultaat    € 0,32 miljoen
• De Vlieger      negatief resultaat    € 0,06 miljoen

Het resultaat van de eerste 4 (positieve) plannen is per 31-12-2022 gestort in de algemene reserve grondbedrijf. Voor het exploitatieresultaat van De Vlieger was een verliesvoorziening gevormd.
Deze verliesvoorziening is ingezet om het uiteindelijke tekort af te dekken, zodat het afsluiten van dit complex geen effect heeft op het saldo van de algemene reserve grondbedrijf.
De boekwaarde van de BIE’s is het afgelopen jaar verminderd van € 74,1 miljoen tot € 70,1 miljoen per 31-12-2022.

3.2.1   Kosten en opbrengsten 2022

In onderstaand overzicht zijn de totale kosten en opbrengsten van alle gemeentelijke grondexploitaties opgenomen, uitgesplitst naar de geraamde kosten en opbrengsten en de werkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven voor 2022 (exclusief winstneming). Bedragen x € 1.000,-

Geconcludeerd wordt dat:

• In 2022 is circa € 22 miljoen minder uitgeven dan geraamd. Dit betreft veelal uitstel van investeringen voor het inrichten van het openbaar gebied (woonrijp maken) en uitstel van het bouwrijp maken doordat niet in 2022 maar in 2023 hiermee gestart wordt. Voor de uiteindelijke exploitatieresultaten van het Grondbedrijf heeft dit overigens nauwelijks tot geen effect, omdat deze uitgaven later worden gerealiseerd.
• De verkoopresultaten van de bouwgrond voor woningen, bedrijventerreinen en overige bouwgrond (bijvoorbeeld winkels) komen in 2022 uit op ruim € 37,4 miljoen. Dat is ruim € 9,0 miljoen lager dan geraamd, wat vooral te verklaren is door de achterblijvende grondverkopen in 2022 voor woningbouw en bedrijvenkavels.
  

3.2.2   Winstneming  

Tussentijdse winstneming is in twee gevallen aan de orde:

1. De BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.

In 2022 zijn er binnen de grondexploitaties kosten en opbrengsten gerealiseerd en zijn de ramingen van toekomstige kosten en opbrengsten geactualiseerd. Dit leidt ertoe dat er op diverse projecten een positief resultaat dient te worden genomen. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de belangrijkste 5 complexen waar (tussentijds) winst is genomen per 31-12-2022. De tussentijdse winstnemingen zijn per 31-12-2022 ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht.

2. Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Binnen de projecten De Groote Wielen, De Brand, Vinkelse Slagen, Treurenburg, Kop van ‘t Ertveld en Empel Zuid/Rosmalense Plas is in 2022 bouwgrond verkocht.

Dit leidt tot een storting in de reserve grote werken van een bedrag van € 0,42 miljoen.
De kostenverhaalsprojecten hebben gezamenlijk een bijdrage geleverd van € 0,09 miljoen. Daarnaast heeft het project Paleiskwartier in 2022 een bedrag van € 3,0 miljoen in de reserve grote werken gestort.

3.2.3   Resultaat afgesloten projecten

Per 31-12-2022 zijn in paragraaf 3.2 genoemde complexen afgesloten. De 4 “winstplannen” hadden bij afsluiting gezamenlijk een positief eindresultaat van € 2,55 miljoen. Dit bedrag is bij het afsluiten van de projecten ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht.
Het resultaat van De Vlieger (verliesplan) is verrekenend met de in het verleden getroffen verliesvoorziening voor het plan

3.3   Getroffen verliesvoorziening BIE’s

Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort na realisatie, ofwel het tekort op eindwaarde.
Ten opzichte van vorig jaar kan de omvang van de verliesvoorziening naar beneden worden bijgesteld met afgerond € 1,08 miljoen (€ 1,02 lopende BIE’s en € 0,06 miljoen afgesloten complexen; zie 3.2) en komt per 31-12-2022 uit op € 17,26 miljoen.
De belangrijkste verklaring voor het verschil is de actualisatie van het project de Vinkelse Slagen. Door het toevoegen van een vijftal kavels die door het vervallen van een milieucirkel (Koksteeg 64), uitgegeven en bebouwd kunnen worden, is het exploitatieresultaat niet langer negatief, waardoor de verliesvoorziening kan komen te vervallen.

3.4   Heesch-West
Het bestemmingsplan Heesch West is inmiddels (januari/februari 2022) door de gemeenteraden van Bernheze en ’s-Hertogenbosch vastgesteld. Na het vaststellen van het bestemmingsplan zijn de door de grondgebied gemeenten tot dat moment aangekochte gronden, aan de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West overgedragen (28 april 2022). Dit heeft een mutatie van de voorraad MVA tot gevolg.
Ook zijn de door de gemeente gemaakte historische kosten (plankosten, rente en beheerkosten) in april 2022 aan de GR overgedragen (mutatie in kostenverhaalsprojecten), tezamen met de verliesvoorziening. We wachten nu op de uitspraak van de Raad van State op de bezwaren die ingediend zijn. Maar door capaciteitsproblemen, het complexe plan en het aantal beroepsschriften wordt een uitspraak van de Raad van State niet eerder dan in het voorjaar van 2024 verwacht.  

3.5   Vennootschapsbelasting
Sinds 2016 dient onze gemeente vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de fiscale winsten bij ondernemingsactiviteiten, zoals het Grondbedrijf.
Voor 2019 tot en met 2021 kwam de aangifte op basis van de inkomsten en uitgaven uit op een negatieve aangifte, of kon de aangifte verrekend worden met de opgebouwde verliescompensatie van voorgaande jaren. Voor 2022 hebben we een voorlopige aangifte gedaan. Per saldo leidt dit tot een betaling in 2022 van afgerond € 0,52 miljoen.
Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten verwachten we dat we vanaf 2023 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. Dit wordt opgevangen binnen de resultaten van de afzonderlijke projecten.

3.6   Dividenduitkering
Voor Paleiskwartier en De Haverleij geldt dat deze projecten samen met marktpartijen zijn opgepakt en in een afrondende fase komen, waarmee de grote (exploitatie)risico’s in deze gebiedsontwikkelingen weggenomen zijn. Om die reden is inmiddels besloten om dividend uit te keren aan de aandeelhouders.
Zowel voor Paleiskwartier als De Haverleij gaat het in 2022 voor beide projecten om een bedrag van
€ 4,0 miljoen, wat de gemeente als aandeelhouder van deze BV’s ontvangen heeft.
Voor Paleiskwartier wordt voor 2023 wederom een dividenduitkering van € 3,0 miljoen verwacht.
Naast deze dividend is er bij Paleiskwartier in 2022 een bedrag van € 3,0 miljoen aan de gemeente uitgekeerd als eerste bijdrage aan de reserve grote werken.
De finale afrekening van de B.V. Paleiskwartier en De Haverleij BV vindt plaats na afronding van de gebiedsontwikkelingen door de BV’s.

3.7   Overige gronden en panden (MVA) en onderhoudsvoorziening

• Algemeen

Onder de categorie MVA valt het bezit aan gronden en panden, die strategisch beheerd worden of beheerd worden met een vrij permanent karakter (pacht, verhuur en in gebruik gegeven gronden en panden).
Naast de reguliere beheerlasten en huuropbrengsten wordt het resultaat bepaald door incidentele
aan- en verkopen, afwaarderingen of niet voorziene kosten.

• Verkoopwinst

Door de incidentele grondverkopen in het complex compensatiegronden is in 2022 een boekwinst  behaald van circa € 1,17 miljoen, doordat de verkoopwaarde hoger was dan de boekwaarde van deze gronden.

• MVA resultaat 2022

Voor 2022 is een resultaat op de MVA behaald van -/- € 1,56 miljoen. Dit komt vooral doordat de kapitaallasten en het klein onderhoud van de panden, niet door de huur opgebracht kan worden. Dit resultaat is gesaldeerd met de hiervoor genoemde verkoopwinst ad. € 1,17 miljoen. In totaal is er € 0,39 miljoen ten laste gebracht van de algemene reserve grondbedrijf.

• Erfpachtgronden

De erfpachtgronden leverden in 2022 een positief resultaat op van € 0,55 miljoen.

• Panden Grondbedrijf en onderhoudsvoorziening

In de FPG 2022 hebben we aangekondigd een meerjaren inzicht te zullen opstellen (Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV)) voor de gebouwde vastgoedobjecten die bij het Grondbedrijf zijn ondergebracht. In eerste instantie is hiervoor een aantal bijzondere eigendommen nader geanalyseerd: het Grassocomplex (Grasso kantoor, Fabriek (GEA) en Grenco), Cementrum, Kop van ’t Zand en de voormalige Kruithoorn (Groot Meerendonk).
Uitgangspunten voor deze financiële doorkijk zijn met name de reeds vastgestelde bestuurlijke kaders en de recent opgestelde MJOP’s (Meerjarenprognose Onderhoud Panden).

Voor het planbaar groot onderhoud is op basis van de recente MJOP’s inmiddels een  onderhoudsvoorziening ingesteld, conform artikel 44.1 lid c van de BBV (zie raadsbesluit 13-12-2022 registratienummer 14349090). Deze door de raad ingestelde onderhoudsvoorziening, krijgt zijn voeding vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf. De lasten van groot onderhoud kunnen op deze manier over meerdere jaren worden geëgaliseerd, zodanig dat het saldo van de voorziening over de gehele looptijd van voldoende omvang is voor het bekostigen van de uitvoering van het groot onderhoud.
In onderstaand overzicht is dit nader uiteengezet.

• Ontwikkeling boekwaarde gronden en panden

De gronden en panden kende per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 78,33 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE. Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Eind 2022 is de boekwaarde € 48,73 miljoen.
De afname van de boekwaarde (en oppervlakten) is hoofdzakelijk te verklaren door de overdracht van de gronden Heesch West aan de GR Heesch West.
Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, worden volgens de BBV uitgesplitst in:

• Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied of bedrijventerrein) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
• Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

In de volgende tabel (bedragen x €1.000) is een samenvattend overzicht opgenomen van de boekwaarden en oppervlakten van de gronden en panden, zoals hiervoor omschreven.

3.8   Kostenverhaalsprojecten

Particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De grondexploitatie wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze private initiatiefnemer gevoerd. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente de door haar gemaakte kosten volledig verhaalt op de initiatiefnemer.
De huidige boekwaarde van deze kostenverhaalsprojecten bedraagt per 31 december 2022 -/- € 0,28 miljoen.
In 2022 heeft er een belangrijke mutatie plaatsgevonden, namelijk het verrekenen van de door de gemeente gemaakte plan-, beheer en rentekosten voor de GR Heesch West (ad. € 7,95 miljoen).
De onderstaande tabel (bedragen x €1.000) geeft een samenvattend overzicht van het resultaat 2022.

3.9   Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Op 9 juni 2020 heeft de raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Bij raadsbesluit is daar nog een bedrag van in totaal € 0,50 miljoen toegevoegd voor de planvoorbereiding Diezebrug (bij vaststellen Gebiedsvisie in 2020 en de planstudiefase 01-02-2022).
Op 13 december 2022 heeft uw raad een aanvullend krediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,36 miljoen voor de Knooppuntontwikkeling Station Oost/De Vliert, Innovatiekwartier, de Bossche Stadsdelta en bedrijventerrein de Grote Elst.

In 2020 zijn voor 8 projecten grondexploitaties geopend. In 2021 en 2022 zijn er geen nieuwe grondexploitaties geopend. De voorbereidingskosten (€ 0,81 miljoen) zijn in de geopende grondexploitatie van deze projecten geactiveerd.
Voor de nu nog resterende projecten is er een restant krediet beschikbaar van € 1,72 miljoen per
01-01-2023 (zie onderstaande specificatie, bedragen x € 1.000).

De verwachting is dat ook deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.
Conform het raadsbesluit van 9 juni 2020 zijn de kosten voor de Bossche Stadsdelta tot een bedrag van € 0,5 miljoen ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf gebracht (in 2022 nog een bedrag van € 0,12 miljoen).

3.10   Stand algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen

Met het voeren van een actief grondbeleid hebben er in 2022 diverse mutaties plaatsgevonden, die een effect hebben gehad op de stand van de algemene reserve grondbedrijf.
De bedragen zijn in eerdere paragrafen toegelicht, en in onderstaand overzicht samenvattend opgenomen.

Het saldo van de algemene reserve grondbedrijf is in 2022 toegenomen van € 40,0 miljoen (per 01-01-2022) naar een stand van € 55,4 miljoen per 31-12-2022.

3.11   Weerstandsvermogen

De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden. Voor zover de algemene reserve grondbedrijf een grotere omvang kent dan op basis van de risico-inventarisatie noodzakelijk is, wordt het meerdere afgedragen aan het structuurfonds.

In de paragraaf ‘Bespiegeling grond- en vastgoedmarkt’ hebben we toegelicht dat met name de woningmarkt sinds de tweede helft van 2022 flink is verslechterd. Het dalende consumenten-vertrouwen, de stijgende bouwkosten, de stabiliserende of dalende VON-prijzen, de oplopende rente, een tekort aan personeel en materiaal en de invloed van de stikstofcrisis krijgen steeds meer invloed op de woningmarkt en de afzet voor bouwgrond.
Dit kan ook effect gaan hebben op de resultaten van het grondbedrijf. Conform de nota grondbeleid 2018 voeren wij een voorzichtig financieel beleid. Een belangrijker pijler van dit beleid is het te voeren van een deugdelijk risicomanagement en daarbij het aanhouden van de algemene reserve van het grondbedrijf en het pas afdragen van resultaat aan het structuurfonds als deze reserve hoog genoeg is. De algemene reserve moet dan hoger zijn dan het benodigde weerstandsvermogen (= risicobuffer).

Voor het bepalen van ons weerstandsvermogen, gaan we in het risicomodel uit van de risico’s die kunnen optreden in de grondexploitatieprojecten. Vervolgens wordt per risico het financiële effect ingeschat. Tot slot wordt de kans ingeschat dat het risico zich echt gaat voordoen (klein: 25%, middel: 50%, hoog: 75%). Met de rekensom ‘effect van het risico’ x ‘kans’ berekenen we de benodigde risicobuffer en het weerstandsvermogen.

Gezien de huidige marktontwikkelingen vinden wij dat de kans van optreden van de risico’s toeneemt. Dit geldt met name voor de scenario’s dat de grondopbrengsten later binnenkomen en dat de grondopbrengsten dalen. Dit betekent dat de totale omvang van het benodigde weerstandsvermogen hoger wordt ingeschat in vergelijking met de inschatting die gemaakt is ten tijde van het opstellen van de Managementrapportage 2022. Op dat moment werden de ontwikkelingen in de markt nog minder somber ingeschat en was er nog niet direct een aanleiding om de risico’s hoger in te schatten. Sindsdien zijn de signalen uit de markt steeds sterker geworden en zijn de woningprijzen harder gedaald dan verwacht.
De totale omvang van de conjuncturele- en projectrisico’s zijn voor 2023 ingeschat op een bedrag van in totaal € 49,6 miljoen. Dit bedrag is opgebouwd uit € 38,0 miljoen risico’s grondexploitaties, € 6,6 Heesch West en € 5,0 miljoen overige gronden en panden. In de Managementrapportage 2022 gingen wij nog uit van een benodigd weerstandsvermogen van € 39,7 miljoen.

De stand van de algemene reserve grondbedrijf per 31-12-2022 bedraagt € 55,4 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s van in totaal
€ 49,6 miljoen te kunnen opvangen.
Het verschil tussen het benodigde weerstandsvermogen (€ 49,6 miljoen) en de aanwezige reserve
(€ 55,4 miljoen) van afgerond € 5,8 miljoen is per 31-12-2022 afgedragen aan het Structuurfonds. In de Managementrapportage gingen wij nog uit van een afdracht van € 15,7 miljoen.

Het is nog onzeker hoe zich de markt verder gaat ontwikkelen. De visies van deskundigen en onderzoeksbureaus lopen hierover sterk uiteen en zal onder andere afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de Oekraïne en de macro economische omstandigheden. Dit houden wij nauwlettend in de gaten. In de Managementrapportage 2023 zullen wij u rapporteren over de stand van zaken van dat moment.

Belangrijk is om de woningbouwproductie zo veel mogelijk op peil te houden. Dit kunnen wij als gemeente niet alleen en dit vraagt om samenwerking met onder andere het Rijk, Provincie, corporaties en ontwikkelaars. Het Rijk stimuleert onder andere met financiële middelen (onder andere NOVEX en Woningbouwimpuls). Met de Provincie zijn wij in gesprek over een samenwerkingsagenda in de Noordelijke Spoorzone. Met corporaties maken wij prestatieafspraken over de realisatie van sociale en middenhuur woningen. Het streven is om in de periode 2020-2030 netto 3.150 sociale woningen toe te voegen en 500 woningen in de middenhuur. Concrete maatregelen om dit mogelijk te maken zijn het benutten van kansen voor verdichting, woningsplitsing, cohousing/friends contracten, jaarlijks minder sociale huurwoningen verkopen en extra flexwoningen realiseren. Met ontwikkelaars zullen we ons moeten inspannen om projecten haalbaar te maken en te houden. Dit vraagt om een inspanning van beide partijen en we zullen bereid moeten zijn om concessies te doen. De vraag is zo groot dat we moeten zien te voorkomen dat we nu afschalen. De ervaring leert dat de bouwproductie straks weer te moeten opvoeren zeer lastig is. Minstens zo belangrijk is dat er geïnnoveerd en geëxperimenteerd wordt met nieuwe materialen, installaties en productieprocessen.

3.12   Prognose voor 2022 en volgende jaren (FPG 2023)

3.12.1   Inleiding

In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf 2023.
Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet, om “het bedrijfsresultaat” van het grondbedrijf te kunnen bepalen.

3.12.2   Uitgangspunten

Parameters

• Kostenstijging

Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 1,5% tot 2%. Het afgelopen jaar zagen we echter dat de prijzen voor grond-, weg en waterbouwwerken, maar ook de loonkosten, harder gestegen zijn dan de 2% waarin de grondexploitaties mee gerekend is. Dat is opgevangen door ramingen voor de nog uit te voeren werken éénmalig met 5% te verhogen.
Voor de toekomst wordt vervolgens gerekend met een verwachte kostenstijging van gemiddeld 2% op jaarbasis.

• Opbrengstenstijging

De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform.
Gelet op de verwachte ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit het  voorzichtigheidsprincipe geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengstenstijging van de bouwgrond.

• Rente

De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch worden doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 0,56% (omslagrente voor het grondbedrijf).
De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving 2,0%.

Looptijd
Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken.
Dit is het geval voor de grondexploitatie De Groote Wielen Noord. Deze kent een looptijd tot en met 2034 (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte). Omdat deze looptijd langer is dan 10 jaar zijn volgens de BBV regels de nodige risico-beperkende beheersmaatregelen getroffen met de gedachte dat opbrengsten en kosten in de verdere toekomst steeds minder goed te voorspellen zijn en dat daarvoor de waarde van de schattingen over het eindsaldo (het resultaat) van een grondexploitatie steeds beperkter wordt.  

3.12.3   Programma

De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.
Hierna wordt ingegaan op de programmering van de uitgifte van bouwterreinen bedoeld voor woningbouw respectievelijk bedrijventerreinen.
Op termijn komen hier ook nog de projecten bij waarvoor nu de planvorming plaatsvindt op basis van het verstrekte voorbereidingskrediet (zie onderdeel 3.7).

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels
In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties (harde plannen) in de bouw van circa 4.350 woningen, waarvan circa 38% in de sociale sector. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later.
Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier de woningaantallen in de huidige gemeentelijke grondexploitaties betreft. De toevoeging van nieuwe locaties zoals Herpenseweide (Weener XL), vrijkomende schoollocaties, de Bossche Stadsdelta, Station Oost, etc. zijn hierin nog niet opgenomen (zie hiervoor ook het projectenoverzicht in paragraaf 3.11.7). Dit geldt tevens voor de flexwoningen (Belgeren en De Groote Wielen Noord) en de woningen die door particuliere initiatiefnemers worden gerealiseerd (kostenverhaalsprojecten).

In 2025 voorzien we een relatief hoge gronduitgifte voor woningbouw. In dat jaar vindt naar verwachting de grondverkoop plaats in de projecten Brabantbad, Willemspoort en wordt gestart in De Groote Wielen Noord.

Prognose uitgifte bedrijventerreinen
In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van bijna 40 hectare grond voor bedrijventerreinen. Voor de uitgifte van de bedrijventerreinen is voor de korte termijn (2023 en 2024) uitgegaan van de verwachte uitgifte op basis van reserveringsovereenkomsten en lopende gesprekken met marktpartijen: 2,2 ha respectievelijk 5,3 ha. Voor de periode na 2024 is uitgegaan van een gemiddelde van circa 3,0 ha per jaar.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

3.12.4   Resultaat grondexploitaties met een winstverwachting en voorzienbaar tekort

In onderstaand overzicht (bedragen x € 1.000) zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat.
De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van afgerond € 29,2 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.
De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat , laten een totaal exploitatietekort van € 17,3 miljoen (op eindwaarde) zien. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen.
Jaarlijks zal de hoogte van de verliesvoorziening eventueel worden afgestemd op het dan berekende exploitatietekort.

De verliesvoorziening is licht positief bijgesteld (zie paragraaf 3.3).
De winstverwachting voor de positieve grondexploitaties laat, rekening houdend met de winstneming in 2022 van € 8,13 miljoen, ook een iets beter resultaat zien.

Dotaties reserve grote werken (bovenwijkse voorzieningen)
Vanuit de grondexploitaties die een positief exploitatieresultaat kennen voorzien in een afdracht aan de reserve grote werken. De komende jaren verwachten we een dotatie van in totaal afgerond € 9,0 miljoen te kunnen doen vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de reserve grote werken.

3.12.5   Resultaat Materieel Vaste Activa (overige gronden en panden)

Het resultaat van het MVA complex (gronden en panden) laat zich moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele verkopen en aankopen in een jaar.
De MVA gronden kennen een boekwaarde van € 48,7 miljoen per 31-12-2022, waarvoor geldt dat bij het openen van een grondexploitatie deze gronden worden overgeheveld naar het betreffende complex. In zijn algemeenheid geldt, dat de boekwaarde is afgestemd op de waarde in het huidige economische verkeer (MVA) of tegen rendabele inbrengwaarden in geval van een toekomstige grondexploitatie (warme gronden).

3.12.6   Resultaat Kostenverhaalsprojecten

Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) op de initiatiefnemer wordt verhaald.
Het geïnvesteerd vermogen in de kostenverhaalsprojecten bedraagt -/- € 0,28 miljoen per 31-12-2022. Het is de verwachting dat samen met nog te maken kosten en te ontvangen exploitatiebijdragen in de toekomst de kostenverhaalsprojecten uiteindelijk een sluitend beeld te zien geven.

3.12.7   Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

In paragraaf 3.8 is inzicht gegeven in de beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten en de stand van de bestedingen. De verwachting is dat ook deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.

3.12.8   Stand en ontwikkelingen reserve grondbedrijf

De huidige stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 55,4 miljoen per 31-12-2022.
Na dotatie van € 5,8 miljoen aan het structuurfonds in 2022, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2022 € 49,6 miljoen. Met name door de toekomstige winstnemingen is de verwachting dat het saldo van de algemene reserve grondbedrijf zich positief zal ontwikkelen. Voor 2023 wordt er een winstneming van € 4,0 miljoen verwacht.

Weerstandsvermogen
De algemene reserve van het grondbedrijf is gevormd om eventuele risico’s te kunnen afdekken (weerstandsvermogen). Dit risicoprofiel neemt (zonder toevoeging van nieuwe grondexploitaties) de komende jaren gestaag af. Maar door politieke, economische en (inter)nationale ontwikkelingen kan dit perspectief omslaan. Er wordt rekening gehouden met een bedrag van € 49,6 miljoen als weerstandsvermogen per 31-12-2022 (zie ook paragraaf 3.11).

Verschil tussen algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen
Het verschil tussen de stand van de algemene reserve grondbedrijf en datgene wat als weerstandsvermogen vereist is om de mogelijke risico’s te kunnen opvangen, kan vrij vallen.
Jaarlijks zal de exacte hoogte van deze vrije middelen worden bepaald en worden afgedragen aan het structuurfonds.