2.1 Landelijk en regionaal
In de tweede helft van 2022 is de woningmarkt sterk afgekoeld en lijkt er voorlopig een einde te zijn gekomen aan de sterk stijgende woningprijzen. De belangrijkste oorzaken van deze omslag zijn de huidige hoge inflatiecijfers, waardoor de koopkracht afneemt, en de stijgende hypotheekrente wat betekent dat huizenkopers minder kunnen lenen. Voor 2023 is dan ook de verwachting dat zowel het aantal transacties alsook de verkoopprijzen van de woningen zullen dalen. Hoe hard de prijzen zullen dalen is sterk afhankelijk van de stand van de economie en de ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt.
De krapte op de woningmarkt blijft echter voorlopig bestaan en om die reden blijft de Rijksoverheid inzetten op de bouw van veel nieuwe en betaalbare woningen. De woningbouwproductie wordt echter om diverse redenen geremd. Zo stijgen de kosten van de bouwprojecten door de hogere prijzen van lonen, bouwmaterialen en de oplopende rente. Daarnaast heerst er een tekort aan werknemers en speelt ook de stikstofcrisis een rol. De haalbaarheid van projecten komt ook verder onder druk te staan vanwege de ambitie om een hoger percentage betaalbare woningen te realiseren. Voor betaalbare woningen geldt dat deze woningen steeds moeilijker ontwikkeld kunnen worden tegen acceptabele stichtingskosten, waardoor de huur- of verkoopprijs onder druk komt.
Het gevaar bestaat dat projecten om deze redenen vertraging oplopen en/of stilvallen.
Binnen alle woningbouwcategorieën staat de productie onder druk. In de Nationale Prestatieafspraken met het kabinet hebben corporaties vastgelegd dat ze tot en met 2030 300.000 nieuwe woningen bouwen: 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 midden huurwoningen. De jaarlijkse productie van sociale huurwoningen is de afgelopen jaren licht gestegen, maar zal verder moeten toenemen om de Prestatieafspraken waar te kunnen maken.
Het afschaffen van de Verhuurdersheffing dit jaar kan daarbij helpen, maar daartegenover staan de stijgende bouwkosten en een toenemende belastingdruk voor corporaties op termijn (o.a. vennootschapsbelasting). Voor de middenhuur (tot € 1.000 huur per maand) heeft het kabinet aangekondigd in te willen grijpen in de vrije markt en met een wetsvoorstel te komen ter regulering daarvan. De verwachting is dat het minder aantrekkelijk zal worden voor beleggers om te investeren in nieuwe projecten. Mogelijk dat corporaties hier een grotere rol in kunnen pakken. Voor de duurdere vrije sector koopwoningen geldt dat de verkoop stagneert doordat huizenkopers minder kunnen lenen als gevolg van de stijgende hypotheekrente. Ook het wegvallen van het consumentenvertrouwen speelt hierbij een rol.
Het commerciële vastgoed (kantoren, retail, horeca en leisure) heeft de afgelopen periode geprofiteerd van de economische groei en de relatieve lage rente. Dit zorgde voor een stijging van de waarde van het vastgoed, een afname van de leegstand en het joeg vernieuwing van de voorraad aan. Er breekt echter weer een nieuwe onzekere periode aan met stijgende energieprijzen, hogere inkoop- en productiekosten, duurder personeel en een stijgende rente.
Voor de kantorenmarkt geldt dat de leegstand op een zeer laag niveau ligt ondanks de coronapandemie en het succes van het hybride werken. Maar de toekomst blijft onzeker. Vooral door thuiswerken. De krappe markt zorgt er zelfs voor dat de vraag naar B locaties weer iets toeneemt. Diverse studies laten echter zien dat de vraag naar kantoorruimte richting 2030 afneemt. De vraag naar moderne, duurzame kantoorpanden op aantrekkelijke locaties nabij openbaar vervoersknooppunten houdt aan.
Sinds het begin van 2022 zit de winkelmarkt inclusief horeca en leisure weer in de lift. Het aantal winkels groeit en de leegstand daalt voorzichtig. Het herstel is echter zeer broos. Het is de vraag of de consumenten de hogere prijzen als gevolg van de stijgende energieprijzen en de hogere inkoopprijzen van grondstoffen accepteren. Goed nieuws is dat veel ondernemers tijdens de coronacrisis zijn gaan innoveren en nu beter kunnen concurreren met online winkels. Daarnaast blijven consumenten op zoek naar ontspanning en vermaak.
Wat de bedrijfsruimtemarkt betreft blijft landelijk de vraag naar bedrijfspanden ongekend hoog en bestaat er nog nauwelijks leegstand. De roep om nieuwbouw neemt steeds meer toe, maar ontwikkelingen komen desondanks nauwelijks van de grond. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat er steeds meer weerstand is tegen de zogenaamde verdozing. De ontwikkeling van de vraag naar bedrijfspanden is sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Ook steeds meer bedrijven krijgen last van de hoge inflatie (hogere energielasten en duurdere grondstoffen).
2.2 Lokaal
De vraag naar woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft in alle segmenten groot. Als gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld ruim 1.000 woningen per jaar. Deze productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers (waaronder ontwikkelaars). In 2022 hebben we binnen onze eigen grondexploitatieprojecten bouwgrond verkocht voor de bouw van circa 400 woningen.
In 2023 verwachten we op basis van de huidige cijfers en prognoses bouwgrond te verkopen voor de bouw van circa 445 woningen, met name in de projecten De Groote Wielen en Willemspoort. Voor het project Willemspoort geldt dat het nog onzeker is of de verkoop van de eerste fase ook daadwerkelijk dit jaar gaat plaatsvinden. Dit is afhankelijk van het definitief worden van de omgevingsvergunning (en de interventie van de Provincie Noord-Brabant in het stikstofbeleid).
Voor de (nabije) toekomst verwachten wij dat de vraag naar woningen groot blijft. We zien echter ook een aantal bedreigingen voor de woningbouwproductie. In het algemene deel hebben we deze reeds benoemd: het dalende consumentenvertrouwen, de stijgende bouwkosten, de stabiliserende of dalende VON-prijzen, de oplopende rente, een tekort aan personeel en materiaal en de invloed van de stikstofcrisis.
Dit kan financiële gevolgen hebben voor het grondbedrijf. Als deze ontwikkelingen zich doorzetten zal dat ongetwijfeld leiden tot een vertraging in de uitgifte van bouwgrond en het later ontvangen van de grondopbrengsten in alle woningklasses. Daarnaast kunnen de geraamde grondopbrengsten lager uitvallen. In de paragraaf over het weerstandvermogen van het grondbedrijf gaan we hier nader op in.
De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld.
In ’s-Hertogenbosch is er sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting.
In bepaalde segmenten is zelfs een zekere krapte ontstaan. Dit geldt met name voor locaties nabij het Station en de binnenstad. Om aan de vraag naar kantoorruimte in de toekomst te kunnen voorzien ontwikkelen wij nieuwe locaties in de Spoorzone Noord (o.a. Grasso-Grenco en EKP-Zuid; het Innovatiekwartier).
In totaal hadden we in onze grondexploitaties per 01-01-2023 nog bijna 40,0 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar. In 2022 hebben we circa 4,0 ha aan bedrijventerreinen uitgegeven op gemeentelijke locaties. Wij merken dat het traject van reserveringsovereenkomst tot daadwerkelijke overdracht van de grond om diverse redenen gemiddeld langer duurt dan verwacht. De investeringsbereidheid van de ondernemers is er wel, echter ook zij worden geconfronteerd met de krapte op de bouwmarkt en hoge bouwprijzen.